+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Содержание

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5b9915d1c55e0500a960ba9d

Рекомендации по осуществлению надстройки второго этажа

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом
Надстройка второго этажа является самым выгодным методом увеличения жилой площади

Надстройка второго этажа бывает с усилением и без усиления конструкции уже готового дома.

С экономической точки зрения настройка второго этажа дома, либо мансарды, либо дополнительных этажей, всегда является целесообразным и выгодным решением жилищного вопроса.

Ведь уже есть и фундамент и земля, коммуникация, инженерные сети, инфраструктура, это намного дешевле, чем постройка нового дома.

Факторы, определяющие выбор типа надстройки

Для комфортного проживания и полноценной жизнедеятельности людей необходима достаточная площадь, обеспечивающая личное пространство для всех жильцов дома. Проблему нехватки квадратных метров позволяет решить надстройка второго этажа или жилой мансарды.

При выборе варианта надстраиваемого этажа руководствуются, прежде всего, стоимостью постройки, ее назначением, а также архитектурными особенностями сооружения. Как правило, надстройка мансардного этажа дешевле за счет экономии средств при покупке стройматериалов для возведения стен. К тому же, монтаж полноценного этажа предполагает дополнительные траты на усиление фундамента здания.

Строительство мансарды подойдет для обустройства уютной спальни, рабочего кабинета, комнаты для детей или для отдыха, например, бильярдной. Если на достраиваемой площади планируется размещение нескольких комнат, кухни, санузла рекомендуется монтаж полноценного этажа.

Проектирование дома с мансардным этажом

Важно!

Грамотное проектирование стен и кровли мансардного этажа позволяет обустроить достаточно просторное, уютное и функциональное жилое помещение.

Решение в пользу возведения мансарды либо целостного этажа во многом зависит от архитектурно-технических характеристик здания, а также индивидуальных предпочтений его владельца. Особенности строения мансарды с различными формами крыш, компактными балконами и террасами позволяют создать более оригинальный экстерьер сооружения. Дополнительный полноценный этаж имеет более аскетичный вид.

Инженерно-техническая экспертиза состояния здания

Начинать возведение дополнительного этажа допускается после подробного изучения технических характеристик сооружения.

Инженерно-техническая экспертиза позволяет рассчитать изменения нагрузки на несущие конструкции сооружения, определить расположение перегородок.

Осуществление процедуры инженерно-технического осмотра находится в компетенции государственных и частных организаций, имеющих соответствующие документы, разрешающие осуществление подобных услуг.

В процессе исследования определяют следующие параметры объекта:

  • техническое состояние составных элементов сооружения;
  • запас прочности несущих конструкций;
  • особенности укрепления элементов конструкции.

Строительно-техническая экспертиза – одна из самых востребованных, трудоемких и сложных экспертиз

Для выявления даже скрытых изъянов проводят комплексное обследование объекта. Устранение имеющихся недостатков позволит в дальнейшем предотвратить дополнительные материальные расходы. Комплексное исследование включает несколько этапов:

  • сбор информации о технических характеристиках дома, используемых стройматериалов, длительности и условиях эксплуатации;
  • составление плана исследовательских мероприятий;
  • осмотр сооружения с использованием специального оборудования;
  • лабораторные исследования проб;
  • оформление технического отчета.

После визуального осмотра и детального обследования экспертов организации выдаются акты осмотра и технический отчет, содержащий план исследовательских действий, полученные результаты, их оценку, заключение и советы по укреплению конструкции.

Виды технологий надстройки дополнительного этажа

В зависимости от состояния несущих элементов конструкции и допустимой нагрузки определяются с материалами и особенностями возведения дополнительного этажа.

При недостаточном запасе прочности несущих конструкций предварительно укрепляют фундамент, стены и стропильную систему сооружения.

При строительстве мансардного помещения в многоквартирном доме основополагающим аспектом является безопасность других жильцов.

Каркасная надстройка второго этажа в частном доме

Монтаж второго этажа может осуществляться следующими способами:

  • каменная кладка;
  • конструкций из железобетонных элементов;
  • из деревянных бревен или бруса;
  • применение каркасной технологии;
  • комбинированные варианты.

Долговечными и доступными по стоимости являются металлические рамные и фермовые сооружения. Некоторые сложности могут возникнуть при подъеме тяжелых деталей к месту возведения дополнительного уровня. Для этого, скорее всего, потребуется привлечение специальной строительной техники.

Важно!

Прежде чем осуществлять монтаж дополнительного этажа из железобетонных элементов или кирпича, необходимо основательно укрепить стены и фундамент. Чтобы уменьшить нагрузку на конструкцию дома по всему его периметру располагают поддерживающие сваи.

Этаж из деревянного бруса является наиболее приемлемым для проживания людей по экологическим свойствам. Определенные неудобства возникают на этапе окончательной отделки помещение. К данному виду работ рекомендовано приступать лишь через год.

Надстройка второго этажа из деревянного бруса

В условиях ограниченных финансовых возможностей и времени на усиление сооружения под строительство второго этажа, его надстройку целесообразно выполнить с применением облегченных каркасных панелей или готовых сборных конструкций. К их основным преимуществам можно отнести небольшой вес, пожаробезопасность, доступную стоимость, быстрый монтаж.

Современный рынок строительных материалов располагает сборными конструкциями, состоящими из отдельных частей.

Они могут быть выполнены из различных материалов, но наиболее востребованными являются изделия из древесины. Монтаж единой конструкции осуществляется непосредственно на месте надстройки этажа.

Детали из дерева соединяются посредством шпоночного крепления. Стыковка клееных гнутых брусьев осуществляется шпоночным способом.

Рекомендации по усилению несущих элементов сооружения

На основании результатов инженерно-технического обследования, а также исходя из степени изношенности несущих элементов сооружения, для надстройки дополнительного этажа может потребоваться дополнительное укрепление основания и стен. Это позволит обезопасить будущее строение и продлит срок эксплуатации.

При возведении дополнительно этажа проводятся следующие мероприятия, направленные на реконструкцию и повышение прочности:

  • усиление основания;
  • увеличение ширины и глубины закладки подошвы фундамента;
  • замена элементов основания.

Процесс усиления фундамента частного дома

Необходимые работы по усилению фундамента дома определяется исходя из особенностей проекта реконструкции. Для укрепления основания деревянного сооружения или замены опор из помещения выносят предметы и вещи. Входные и межкомнатные двери вынимают, разбирают полы. Далее сооружение приподнимают с помощью специальных домкратов и устраивают новый фундамент.

Надежно укрепить здание можно посредством монтажа монолитного пояса с арматурой. Данная конструкция представляет собой защитный слой железобетона, расположенный с внешней стороны здания, повторяющий контуры его стен.

Важно!

Укрепление стен здания после монтажа армированного пояса не рекомендуется до истечения года. Это обусловлено возможностью усадки нового фундамента.

Для установки армированного пояса по периметру сооружения роется траншея на глубине превышающей уровень старого фундамента не менее, чем на 80 см. Ширина траншеи в среднем составляет 50 см. Из досок или фанеры делают обрешетку. В траншею засыпают слой из щебня и гравия.

Тщательно очищают поверхность старого фундаментаи наносят грунтовку с высокой степенью проникновения. Затем в укрепляемую основу на расстоянии 25 см друг от друга вбивают горизонтальные штыри.

Расположенные в несколько рядов штыри приваривают к металлической арматуре, укладывают на нее сетку и заливают раствором бетона.

Схема усиления фундамента кирпичного дома

Если планируется надстройка мансардного или полноценного этажа из легких стройматериалов, допускается усиление лишь углов здания.

Диаметр траншеи вокруг углов должен составлять примерно 1 м, ее глубина должна превышать глубину заложения предыдущего основания на 50 см и больше.

Металлическую решетку приваривают к прутьям арматуры фундамента дома, пространство заполняют бетоном.

Ремонт фундамента

Способы снижения нагрузки на фундамент и стены дома

Для уменьшения или полного перераспределения нагрузки с несущих элементов снаружи или внутри здания монтируют специальный каркас. Внутренний каркас представляет собой укрепления, расположенные внутри помещения. При строительстве дополнительного уровня нагрузка будет распределяться на дополнительный каркас и стены дома.

При монтаже каркаса, расположенного снаружи, по периметру сооружения устанавливают сваи или колоны, а также несущие однопролетные балки. Для установки колонн предварительно заливают основание.

Для неполной разгрузки несущих элементов дома используют опоры из дерева или металла, установленные временно. Процесс монтажа такого укрепления предполагает укладку специальных опорных подушек на расстоянии 150-200 см от стен дома. На брус, расположенный на опорных подушках, устанавливают стойки, чаще из древесины.

К деревянным стойкам посредством скоб присоединяется верхняя обвязка. Далее между нижним брусом и стойками забивают клинья. После чего частично уменьшается нагрузки на стены и распределяется по временно установленным опорам.

Важно!

В многоквартирном доме опоры, располагаемые на каждом этаже, необходимо располагать одну над другой. Укрепление стоек раскосами увеличивает прочность конструкции.

Полную разгрузка фундамента дома выполняют с помощью заделанных в кладку стены балок (рандбалок), а также расположенных поперек балок из железобетона или металла.

Предварительно штробят стены под балки и устраивают цементно-песчаную подушку. Устанавливают рандбалки в штрабе и закрепляют клиньями. Пространство между балками и стенами заливают смесью цемента и песка.

В результате нагрузка распределяется на новое основание.

Усиление несущих конструкций фундамента с помощью внешнего армирования бетоном

Последовательность работ при надстройке второго этажа

Надстройку дополнительного уровня осуществляют согласно составленному проекту, который включает перечень работ по утеплению, гидроизоляции, монтажу систем коммуникаций. Необходимо также обеспечить достаточное вентилирование чердачного помещения.

Процесс надстройки дополнительного этажа включает следующие основные этапы:

  • демонтаж кровли;
  • доставка стройматериалов к месту возведения;
  • установка обвязки, каркасных стоек и стропил;
  • внешняя обшивка каркаса ориентированно-стружечными плитами;
  • устройство гидроизоляции, утеплителя, пароизоляции;
  • внутренняя обшивка панелями;
  • монтаж кровельного материала;
  • обустройство пола, стен, потолка;
  • декоративная отделка помещения.

Начинать сборку дополнительного этажа здания необходимо с монтажа основания. Брус для устройства нижней обвязки обычно соединяется между собой способом «в лапу». Затем так же к обвязке крепятся вертикальные боковые стойки. Угловые стойки к основанию лучше крепить по типу соединения «паз – шип». Для этого в брусьях обвязки делается паз, а на угловых стойках – шип.

Надстройка второго этажа своими руками – ответственное занятие

В здании площадью не более 100 м.кв. возможно устройство деревянного чернового пола на лагах. В более масштабном многоквартирном доме для устройства пола дополнительного этажа необходимо использовать более мощные монолитные конструкции либо с применением железобетонных плит.

Кровля сооружается из стропильных ферм, которые нагелями крепятся к продольным балкам. Затем делается обрешетка досками, укладывается паро- и гидроизоляция кровли. После чего можно приступать к монтажу кровельного материала.

Расположение окон и лестниц продумывается заранее. При возведении полноценного этажа лестничный проем располагают над прихожей или гостиной. Разделить помещение на комнаты можно перегородками из гипсокартона. Вход в мансардное помещение удобнее расположить со стороны веранды, террасы или коридора.

Надстройка второго этажа

Предыдущая

Источник: https://lestnitsygid.ru/kuda-vedut-lestnitsy/mansardy/nadstroyka-vtorogo-etazha.html

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Люди, живущие на самых последних верхних этажах многоэтажек, часто задумываются о возможности использования неосвоенного чердака для расширения жилой площади.

Ведь мансарда в многоквартирном доме — это так заманчиво! Возникает соблазн пробить отверстие в потолке квартиры, поставить лестницу и облагородить неиспользованную чердачную площадь под жилье.

Многие думают, что это намного дешевле, чем покупать или разменивать существующую квартиру на другую, площадь которой намного больше.

Это мнение ошибочное, так как вам придется выделить средства на полную реконструкцию помещения или его части, новую мебель, как правило, сделанную под заказ и на документальную сторону интересующего вопроса.

Мансарда в квартире может быть очень и очень стильной

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

  • чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
  • помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
  • реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
  • чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
  • общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
  • общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
  • окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством (не менее двух третей ), оформляется протокольно;
  • решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
  • решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
  • срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.

Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

Мансарда в многоквартирном доме — идеальное решение

Из всего сказанного можно сделать вывод о больших трудностях в решении данного вопроса, но все же, существуют случаи, когда мансардные помещения над верхними этажами многоквартирных домов есть в наличии.

Проведение монтажно-ремонтных работ

Если все документальные стороны вопроса разрешились, и у вас на руках право собственности на неиспользованную часть чердачного помещения или же не весь чердак, приступаем к обследованию желаемого объекта. Первым шагом будет обследование стропильной системы (если такая имеется) и несущих стен.

Для этого лучше всего привлечь специалистов, так как только они смогут определить реальное состояние главных элементов будущей конструкции.

Если выявили поврежденные элементы, их необходимо сразу заменить. Обследовать необходимо и весь дом, а именно состояние фундамента, несущих стен, коммуникаций.

Смогут ли они выдержать дополнительную нагрузку?

Следующим шагом будет составление проекта будущего мансардного помещения. В проект необходимо заложить работы по утеплению и изоляции помещения (пароизоляция, гидроизоляция, звукоизоляция), монтаж коммуникационной системы.

Самостоятельно подключить отопление, воду, провести канализацию вы не в состоянии. Неправильно проделанные работы могут привести к существенным нарушениям или даже поломкам снабжения во всем доме. Значит вам снова необходимо обратиться к специалисту.

Стильная мансарда расположенная на чердаке многоэтажки

Нужно учитывать, что дом многоэтажный, поэтому выбирайте облегченные конструкции, обработанные пожаробезопасным раствором.

Вопрос монтирования входа в мансардное помещение из вашей квартиры решайте со специалистом, не забывайте, что под вашей квартирой размещаются другие квартиры с жильцами, и вы отвечаете за их безопасность.

После проведения всех монтировочных работ необходимо произвести согласование на эксплуатацию мансарды, внести все произошедшие изменения в административную и техническую документацию.

Дизайн мансардного помещения

Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад.

Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной.

Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды.

Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники.

Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.

Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах

Плюсы и минусы мансард на многоэтажных домах

Раньше мансардными помещениями интересовались бедные художники и студенты. Но жизнь резко изменилась, и оборудование двухуровневых помещений для жилья стало привилегией обеспеченной части населения.

Мансардные помещения в многоквартирных домах имеют свои преимущества:

  • существенное расширение полезной площади;
  • великолепный вид на город сверху;
  • возможность совершать прогулки по крыше, загорать летом;
  • оборудовать игровую площадку (ровная крыша);
  • возможность оборудования настоящего камина с дровами и вытяжкой.

Недостатки мансардных помещений состоят в следующем:

  • чаще всего отсутствие отопления, но этот вопрос можно продумать и обеспечить мансардное помещение отопительной системой самостоятельно (тот же камин);
  • монтирование всех коммуникационных систем самостоятельно;
  • подниматься по нескольку раз в день по лестнице. Это не сможет сделать человек в возрасте. Значит, мансардное помещение будет использоваться молодым слоем населения;
  • Если мансарда находится в квартире, т.е. над ней, необходимо продумать вход в нее. Если он будет из квартиры, то лестница получится крутой, что затруднит частые подъемы в мансарду;
  • доставка мебели в мансардное помещение или дров для камина в нем;
  • мебель для такого вида помещений не подходит обычная, в большинстве случаев ее нужно изготавливать под заказ;
  • если на чердачном помещении размещен мотор лифта, это создаст неудобства от постоянного шума;
  • необходимость заботиться о сохранности крыши самостоятельно, особенно когда она протечет.

Источник: https://nskoblaka.com/nadstroyka-etazha-nad-mnogokvartirnym-zhilym-domom/

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла).

Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела.

Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой.

Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой.

А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст.

36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр.

Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса.

Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями.

Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака.

Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается.

Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования).

  То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

  • Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
  • Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
  • Проведение реконструкции (собственниками);
  • Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
  • Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

  • Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
  • Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
  • Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
  • Проведение переустройства;
  • Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
  • Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

  • Архитектурное управление;
  • Госпожнадзор;
  • Мосгаз;
  • МЧС;
  • Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

  • Согласованный проект;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Источник: https://superrielt.ru/articles/6739/

Законно ли построить в квартире второй этаж на чердаке

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

На что только не идут жители МКД, чтобы увеличить площадь квартиры. Например, ограждают часть чердака или технического этажа, пристраивают лестницу и делают квартиру двухуровневой.

На первый взгляд, это незаконно. Но есть нюансы. Расскажем, как на поведение таких находчивых жителей смотрит Верховный суд РФ.Верховный Суд РФ о перепланировке балконов

Незаконная перепланировка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассматривала жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Собственники квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, решили увеличить общую площадь квартиры. В части мансардного чердака устроили жилую комнату и санузел, установили окна для естественного освещения и поставили лестницу в коридоре.

Администрация города отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры. Её владельцы обратились в суд.

В суд они пришли не с пустыми руками, а со следующими документами:

  • экспертным заключением о том, что архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют требованиям законодательства;
  • выпиской из протокола ОСС, на котором решался вопрос о согласии на проведение реконструкции спорной квартиры с увеличением площади, а также установлении мансардных окон.

На общем собрании собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проали 100% собственников помещений МКД. Всего в ании приняли участие собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру. Они указали на то, что владельцы квартиры получили 100% на реконструкцию. При этом реконструкция не ухудшила техническое состояние несущих конструкций крыши и дома, не угрожает обрушением здания и не создаёт неудобств при эксплуатации МКД.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Законная перепланировка

Верховный Суд РФ проанализировал материалы дела и пришёл к выводу, что предыдущие суды приняли решения с существенными нарушениями.

Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу МКД относятся в том числе технические этажи и чердаки.

Уменьшить состав общего имущества можно, только получив согласие всех собственников помещений МКД, и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если не получается реконструировать квартиру, не присоединив к ней часть общего имущества, на такую реконструкцию должны дать согласие все собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

⅔ от общего количества можно принять решение о реконструкции МКД только в том случае, если реконструкция не уменьшает размер общего имущества (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры нужно было получить 100% , потому что реконструкция уменьшала состав общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС собственников.

Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100% собственников помещений в данном МКД.

Кроме того, ВС РФ установил, что на общем собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению.

Собственники квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно.Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД

Что важно запомнить

Расскажите жильцам вашего дома, что если они так же как и герои этой истории хотят сделать свою квартиру двухуровневой, им нужно:

  1. Оценить, приведёт ли реконструкция к уменьшению общего имущества МКД.

  2. Если повлечёт – предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие.

  3. Согласие собственников выдаётся или единогласно на ОСС с явкой 100%, или всеми участниками собрания с получением письменного согласия от собственников, кто не смог принять участие в нём.

Советуем вам не пускать этот вопрос на самотёк, потому что тогда спрашивать будут с вас. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.

Если необходимо оперативно провести общее собрание собственников, чтобы легализовать уже сделанную перепланировку или согласовать запланированные работы, помочь в этом может сервис «ОСС на 100%».  

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/8469/zakonno-li-postroit-v-kvartire-vtoroy-etazh-na-cherdake

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.