+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

На что обратить внимание при подписании ипотеки

Содержание

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

На что обратить внимание при подписании ипотеки

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.

Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.

Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.

Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.

Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2021/10/02/ipoteka/

Подводные камни ипотеки в 2021 году: хитрости и уловки банков

На что обратить внимание при подписании ипотеки

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2021 году

В 2021 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • сельская ипотека;
  • дальневосточная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 466 617 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Сельская ипотека

Данная программа поддержки от государства распространяется на сельских жителей, которые работают на социальнозначимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия тут.

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

«Потайные комнаты» в ипотечном доме

На что обратить внимание при подписании ипотеки
Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

  • подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
  • заключение ипотечного договора;
  • регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни.

Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении.

Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

  • оплата услуг сторонних специалистов;
  • обязательное страхование;
  • оплата за выполнение банковских операций;
  • возможность изменения договора в одностороннем порядке;
  • условия расторжения в разных ситуациях;
  • возможность и условия досрочного погашения кредита;
  • тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

  • нотариальное заверение документов;
  • оценка недвижимости;
  • государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

  • комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • платное ведение счета;
  • комиссия за внесение ежемесячных платежей;
  • комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

  • заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
  • процентная ставка является плавающей;
  • произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

  • титул (если недвижимость вторичная);
  • надежность застройщика (для новостроек);
  • ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании.

Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку.

Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

О страховании нужно помнить следующее:

  • все риски страхуются в пользу банка;
  • чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
  • если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
  • в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка.

Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж.

Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность.

Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости.

Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

  • если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
  • если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
  • заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

  • реструктуризация;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека — не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход.

Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру.

В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста.

В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

  • персонального менеджера;
  • лучшие предложения от ведущих банков;
  • оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
  • гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
  • помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
  • оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время — записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p572-potajnye_komnaty_v_ipotechnom_dome/

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы

На что обратить внимание при подписании ипотеки

Когда люди хотят оформить ипотеку, они обращаются в крупные и проверенные временем банки. Именно поэтому выбор многих заемщиков ложится именно на Сбербанк.

Это учреждение имеет большую историю и внушительную клиентскую базу. Многие кредитные программы в нем имеют поддержку государства. Однако и в его ипотеке есть «подводные камни».

Если вам интересно о них узнать, читайте нашу статью до конца.

Что нужно знать при оформлении ипотеки в Сбербанке

Несмотря на всю надежность данного учреждения, подводные камни ипотеки в Сбербанке все же имеются. К основным тонкостям ипотечного кредитования относятся:

  • особые требования к заемщикам;
  • валютные риски;
  • дополнительные расходы клиентов при оформлении ипотеки;
  • сборы и комиссии за обслуживание договора;
  • оплата заемщиком услуг третьих лиц;
  • сборы и пошлины за регистрацию недвижимости;
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг страховых компаний.

Оформляя ипотеку в Сбербанке, внимательно ознакомьтесь с договором. Если что-то в нем вас не устраивает, то требуйте разъяснения. В будущем это убережет вас от неприятных сюрпризов.

Нюансы ипотечного договора

Этот банк привлекает клиентов тем, что предлагает низкие ставки по кредитным продуктам. Но так ли это на самом деле? Среди подводных камней ипотеки принято считать содержание ипотечного договора. Имейте в виду, что:

  • реальная процентная ставка в действительности может отличаться от заявленной, так как устанавливается в индивидуальном порядке;
  • чем длиннее будет срок погашения ссуды, тем большая переплата ждет в конце;
  • на минимальный процент по ипотеке могут рассчитывать только те клиенты, которые получают зарплату на карту этого учреждения (ставка снизится на 0,5%);
  • при онлайн-регистрации ипотеки ставка процентов уменьшится на 0,1%;
  • отказ от страхования жизни ведет к увеличению процентной ставки.

Не забывайте читать то, что указано в договоре мелким шрифтом. Обычно там содержится самая важная информация.

Особые требования к заемщикам

В Сбербанке предъявляют немало требований к заёмщикам при оформлении ипотеки. Например, их ежемесячный платёж по кредиту должен составлять не более 40% от их ежемесячного дохода.

Учитывать можно не только основной доход заемщика, но и доходы созаемщиков и поручителей. Если у клиента несколько работ или есть иные источники денежных средств, то их тоже можно подтвердить.

Если называть стандартные требования к заемщикам, то они следующие:

  • возраст 21-75 лет;
  • российское гражданство;
  • регистрация в регионе получения ипотеки;
  • наличие официального трудоустройства.

Среди подводных камней ипотеки есть услуга страхования жизни и здоровья клиента. Она добровольная, но влияет на процентную ставку. Если клиент хочет низких ставок, то ему придется ее подключить к договору.

Дополнительные финансовые расходы

Оформляя ипотеку в Сбербанке, обратите внимание на то, что полная стоимость кредита будет зависеть от выбранной программы, а не от самой ставки. Прибавьте к процентной ставке такие дополнительные финансовые расходы, как:

  • комиссию за ведение счета;
  • оплату страхового полиса;
  • оплату услуг оценочной компании;
  • оплату услуг нотариуса и риэлтора;
  • оплату банковской ячейки.

В итоге полная стоимость ипотеки окажется в 2-3 раза больше, чем планировалось изначально. Из всех подводных камней ипотеки – завышенная стоимость кредита, это самый большой и значительный.

Ограничения на операции с объектом недвижимости

На этом подводные камни ипотеки не заканчиваются. Несмотря на то, что банки законодательно не имеют право запрещать клиентам досрочно погашать ссуду, они все равно пытаются внести свои ограничения. Например, ипотечный договор может содержать в себе следующее:

  • обязанность клиента уведомлять кредитора при длительном отъезде из города или при смене места пребывания;
  • обязанность заемщика ставить кредитора в известность при смене его семейного положения и изменении уровня доходов;
  • право банка в одностороннем порядке менять условия договора и процентную ставку.

Все эти требования и ограничения являются не совсем законными. Их, при желании, можно оспорить в судебном порядке. Заемщик не имеет право до полного погашения ипотеки производить с недвижимостью следующие манипуляции:

  • продавать ее;
  • сдавать в аренду или дарить иным лицам;
  • менять технический план и осуществлять перепланировку.

Риски по утрате имущества

Владелец залоговой недвижимости обязан в письменном виде уведомлять банк о ее повреждениях. Также он должен оговаривать ремонт и его сроки. Свои подводные камни могут содержаться на эту тему в договоре, а именно:

  • какие нарушения могут привести к расторжению ипотеки;
  • как будет осуществляться изъятие залоговой недвижимости;
  • в каком суде будет происходить решение данного вопроса.

Банк может изъять недвижимость, оформленную в ипотеку, посредством судебных приставов без вмешательства суда.

Права третьих лиц

Если вы приобретаете жилье по долевому договору или на вторичном рынке, то будьте внимательны и проверяйте его на наличие обременения. Его могут скрывать, но проблемы оно в итоге принесет не кредитору, а именно покупателю.

При предъявлении прав на квартиру от третьих лиц, этот вопрос будет решаться через суд. При решении суда в пользу третьих лиц, заемщик может оказаться в очень непростой ситуации. Ему придется уступить право собственности на жилье третьим лицам, а банку возместить всю ипотеку.

В этой ситуации банк в полной мере защищен от любых рисков.

Как учесть все подводные камни

Чтобы не столкнуться с подводными камнями ипотеки, нужно сделать следующее:

  • внимательно изучить договор и все его пункты, прописанные мелким шрифтом;
  • при возникновении непонимания написанного, нужно обратиться за разъяснением к кредитному менеджеру Сбербанка или к юристу;
  • реально оценивайте свои финансовые возможности, чтобы платежи не ударили вам по карману.

Не спешите подписывать договор на ипотеку с подозрительно низкой процентной ставкой. Возможно, подводные камни кроются в других пунктах кредитного договора. Именно они и приведут к дополнительным финансовым расходам.

Скачать приложение Домклик на android Скачать приложение Домклик на iPhone

Источник: https://dom-click.ru/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke-kakie-est-nyu-ansy/

Подводные камни и риски ипотеки

На что обратить внимание при подписании ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия.

Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2021 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.