+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Корректировка правил землепользования и застройки

Содержание

Внесение изменений в пзз

Корректировка правил землепользования и застройки

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны.

ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению.

Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию.

Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

– карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

– карты зон с особыми условиями использования территорий 

– карты территорий объектов культурного наследия

– материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

– виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

– предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

– ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

– расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

– видов территориальных зон

– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Территориальные зоны и подзоны

ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.

Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.

Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории.  Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.

Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)

Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.

Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:

1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Изменение ПЗЗ

В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.

Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.

Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?

Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.

Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.

В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.

Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.

Специалисты Андога Девелопмент выполнят градостроительный аудит за 2-4 недели.

Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ.

Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2021 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Источник: https://andogadevelopment.ru/index.php/vnesenie-izmenenij-v-pzz.html

Услуга по внесению изменений в ПЗЗ | Земельный юрист

Корректировка правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (сокращенно — ПЗЗ) представляют собой документ, регламентирующий порядок проведения строительства на территории муниципального образования.

На него ориентируются при выделении участков под застройку и при согласовании работ по возведению зданий. Но правила эти не «железобетонные».

В том случае, если права владельца земли нарушены или невозможно ее эффективное использование в установленных рамках, в ПЗЗ можно внести изменения.

Необходимость и проблемы процедуры изменения и корректировки ПЗЗ

Характерной особенностью правовой базы России заслуженно считается запутанность и нелогичность. Проследить за полетом мысли российских законодателей удается далеко не всегда.

Можно сколько угодно долго и внимательно читать законодательные и нормативные акты, принятые на федеральном или местном уровне, но так и не получить представления о том, что требуется предпринять обычному человеку без юридического образования в той или иной ситуации.

Применительно к ПЗЗ ситуация дополнительно осложняется наличием четырех факторов:

  • Первый заключается в том, что данный документ разрабатывается на местном уровне для каждого муниципального образования. Другими словами, в Москве действуют одни правила, а в Подмосковье — совсем другие. Да, они регламентируются несколькими общими Федеральными законами и Градостроительным кодексом, но могут весьма сильно отличаться друг от друга.
  • Второй немаловажный нюанс — наличие нескольких взаимосвязанных документов, определяющих стратегию развития отдельных муниципальных образований. Главный из них — это генплан, на следующем уровне — ПЗЗ, а замыкает тройку проект планировки территории. На практике перечисленные документы нередко противоречат друг другу, что позволяет бюрократам предъявлять дополнительные требования, в том числе финансовые, к владельцу участка земли, желающему начать строительство.
  • Стремление законодателей всех уровней постоянно дорабатывать федеральные и местные законы. В результате ситуация с изменением ПЗЗ запутывается еще больше.
  • Четвертым по счету, но не менее существенным недостатком действующей нормативно-правовой базы выступает отсутствие указанных документов. Важно понимать, что если в муниципалитете нет ПЗЗ — нет и возможности законно выделять землю под строительство. И речь идет не только о российской глубинке. Например, даже некоторые муниципалитеты Подмосковья не имели правил землепользования и застройки до конца 2021 года.

Несмотря на перечисленные проблемы, некоторые аспекты законодательства по вопросу изменения ПЗЗ на 2021 год вполне понятны. Основной причиной возникновения необходимости корректировать действующие правила становится ограничение прав землепользователя или создание условий, препятствующих эффективному использованию земли. В качестве примера подобных ситуаций можно привести такие:

  • ограничения на строительство или реализацию инвестиционных проектов;
  • невозможность выполнения реконструкции здания или сооружения в рамках установленных технико-экономических показателей;
  • отсутствие вида деятельности, которым планирует заниматься собственник, в числе разрешенных.

Порядок внесения изменений в действующие правила землепользования и застройки

Как уже было отмечено выше, в разных муниципальных образованиях действуют различные ПЗЗ. Тем не менее, процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки примерно одинакова для всех регионов России. Чтобы попытаться реализовать ее самостоятельно с неясным конечным результатом, необходимо учитывать несколько моментов:

  • заявление с предложениями по корректировке правил подается в местный комитет по строительству и архитектуре, действующий на муниципальном уровне. Альтернативные варианты — МФЦ или сайт Госуслуги;
  • в качестве заявителя могут выступать землепользователи любого правового статуса — физлица, ИП и организации;
  • к заявлению прилагается документация, обосновывающая позицию заявителя (точный перечень необходимых документов зависит от причины корректировки ПЗЗ и определяется в каждом конкретном случае);
  • срок рассмотрения документа регламентируется внутренними правилами муниципалитета (например, для Москвы он установлен на уровне 60 календарных дней).

Вроде бы, все просто и понятно. Однако, к перечисленным в предыдущем разделе статьи проблемам добавилась еще одна — нечеткие критерии определения перечня документов, которые требуется предоставить вместе с заявлением. Это даёт простор для творчества в части придумывания причин для отказа в принятии заявления.

Одной из самых нелепых является малейшая ошибка или неточность при заполнении любого из документов, более серьёзная проблема — недостаточное обоснование. Поэтому, принимая решение внести изменения в правила землепользования и застройки, целесообразно обратиться за помощью к практикующим юристам.

НазваниеЦена для физ. лицСрок
Консультация по телефону0 руб.Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.)от 5000 руб.1 час
Внесение изменений в ПЗЗот 100 000 руб.от 7 дней

Плюсы обращения в “Земельный юрист”

Чаще всего необходимость изменить существующие в муниципальном образовании ПЗЗ возникает, когда есть желание начать собственное строительство, а в установленные рамки не вписываешься. Можно сложить руки либо попытаться подстроить реальность под себя, заручившись поддержкой профессионалов.

Сотрудничество с нашей компанией предоставляет ряд преимуществ.

  • Во-первых, оно позволит землепользователю сконцентрироваться на основной работе в рамках реализации своего проекта, не задумываясь о бюрократических препятствиях.
  • Во-вторых, гарантирует положительный результат, причем в максимально сжатые сроки и по адекватной цене.
  • Дополнительный аргумент — получение исчерпывающей консультации по рассматриваемому вопросу с правовым обоснованием и перспективой решения.

Обращайтесь!

Объясним все тонкости вашего дела
прямо сейчас!

Оставьте заявку

Бесплатная консультация по любым юридическим вопросам

Источник: https://zemelniy-urist.ru/yuridicheskoe-soprovozhdenie-stroitelstva/razreshenie-na-stroitelstvo/vnesenie-izmenenij-v-genplan/vnesenie-izmenenij-v-pzz/

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

Корректировка правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) определяются и документируются согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации. В их задачу входит регулировка процессов застройки территорий, находящихся в населенных пунктах – городах, поселках, деревнях и т. д.

Состав ПЗЗ утверждается администрацией населенного пункта, что делает его строгим законом, обязательным к соблюдению и учету при разработке других законопроектов.

Соответственно, прочая документация, относящаяся к градостроительным проектам, не может включать в себя постановления или правила, противоречащие содержанию ПЗЗ.

Городское Кадастровое Бюро оказывает профессиональные услуги по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы гарантируем разумную стоимость и сроки выполнения вашей задачи.

Цены на услуги

Городское Кадастровое Бюро ведет максимально гибкую ценовую политику, поэтому стоимость изменений ПЗЗ рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от таких факторов:

  • Регион или населенный пункт, к которому приписана территориальная зона и земельный участок.
  • Состав работ, планируемых к проведению в соответствии с новыми ПЗЗ.
  • Ожидаемые сроки получения Распоряжения о внесении изменений в Правила землепользования.
  • Количество побочных мероприятий, проводимых в процессе получения Распоряжения.
Наименование услуги Стоимость, руб. Срок выполнения
Внесение изменений в ПЗЗиндивидуальноиндивидуально

FAQ

К нам часто обращаются со следующими вопросами:

  • Вопрос: Может ли администрация отказать в изменении ПЗЗ?Ответ: Да, органы местного самоуправления могут мотивированно отказать в запросе на внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Как правило, это происходит в случае слабой проработанности предоставляемых в комиссию обоснований.
  • Вопрос: В результате применения ПЗЗ уменьшилась стоимость моего земельного участка. Является ли данный факт основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка?Ответ: Да. С таким предложением может выступить как физическое, так и юридическое лицо, права которого были нарушены.
  • Вопрос: Сколько времени занимает вся процедура?Ответ: Каждая ситуация индивидуальна: невозможно назвать точные сроки (равно как и цену) сотрудничества, не владея основными деталями. Позвоните или напишите нам для консультации.

Когда требуется внесение изменений в ПЗЗ?

Несмотря на законный статус любых утвержденных требований Правил землепользования и застройки, их исполнение на деле может оказаться затруднительным или и вовсе невозможным.

В таком случае появляется необходимость внесения изменений в ПЗЗ с учетом изменившихся обстоятельств.

Причин, по которым старые требования Правил землепользования становятся недействительными, может быть много. В их числе:

  • Допустимые меры пользования земельным участком противоречат изменившимся правилам пользования территориальной зоной, к которой участок приписан.
  • ПЗЗ препятствует или не допускает возможность строительства одного или нескольких новых объектов.
  • Изменения, внесенные в проекты межевания территорий, противоречат Правилам землепользования и застройки участка, расположенного в пределах этих территорий.
  • Потребности владельца земельного участка предусматривают необходимость расширения перечня допустимых видов его использования.
  • Препятствия для инвестиционной деятельности, возникшие из-за действующих регламентов территориальной зоны, к которой принадлежит ЗУ, или соседних территорий.

Внесению правок в ПЗЗ предшествует предварительное проведение градостроительного аудита земельного участка. На основании его результатов можно будет сделать выводы о возможности реализации нового строительного проекта или необходимости изменения действующего документа.

Что входит в ПЗЗ

В состав Правил застройки и землепользования включают:

  1. Порядок применения правил и внесения в них изменений.
  2. Список градостроительных регламентов территориальной зоны, к которой приписан ЗУ, определяющий:
    • типы разрешенных для реализации проектов капитальной стройки;
    • минимальный и максимальный пределы допустимых масштабов земельных участков в территориальной зоне;
    • допустимый минимальный уровень обеспечения земельного участка сетью коммунальных услуг, включая водоснабжение, газопровод, электрические линии и т. д.;
    • степень предельного развития транспортной инфраструктуры в границах одного ЗУ.
  3. Карты градостроительного зонирования с обозначением границ территорий и земельных участков. Также они включают в себя разметки границ населенных пунктов, исторических поселений, заповедников и иных зон с особыми условиями эксплуатации.

    Разграничение территориальных зон происходит с учетом определенных ориентиров и объектов на местности, к которым относятся:

    • границы ЗУ;
    • природные границы, обусловленные строением ландшафта или географического объекта;
    • границы населенных пунктов;
    • границы районов внутри городов федерального назначения.
  4. Не менее важной составной частью ПЗЗ являются градостроительные регламенты, утверждение которых производится с обязательным учетом:
    • типа территориальной зоны, на которой размещается целевой ЗУ строительного проекта;
    • фактического использования ЗУ и каких-либо объектов капитального строительства в пределах территории;
    • ограничений и условий охраняемых объектов природных заповедников;
    • возможностей сочетания правил пользования различными земельными участками.

Порядок сотрудничества

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления.

Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита.

Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.

Следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита. Решение этой проблемы также лучше доверить команде наших специалистов.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Источник: https://moskvakadastr.ru/vnesenie-izmenenij-v-pzz/

Изменение ПЗЗ Москвы: каков порядок и цена внесения изменений в правила землепользования и застройки

Корректировка правил землепользования и застройки

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением правил землепользования и застройки Москвы и сменой разрешенного использования земельных участков. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Правила землепользования и застройки

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы актуально в первую очередь в связи с тем, что на значительной части территории города новое строительство и реконструкция с увлечением площади или изменением назначения объектов запрещены или существенно ограничены.

Для владельцев участков или недвижимости изменение ПЗЗ актуально в целях:

Изменение перечня видов разрешённого использования участка и параметров разрешённого строительства осуществляется путём изменения данных параметров для всей территориальной зоны, в которую входит участок, либо изменения границ территориальных зон.

Отметим, что для исключения из ПЗЗ Москвы сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, чаще всего необходимо ставить вопрос о корректировке не самих ПЗЗ, а документов, на основании которых сведения об этих зонах отражены в них.

Изменение ПЗЗ Москва

При этом принципиально важно понимать, что изменение ПЗЗ в интересах владельца недвижимости – это право, а не обязанность уполномоченных органов. Правила землепользования и застройки принимаются и изменяются в первую очередь в интересах устойчивого перспективного развития города (так как эти интересы представляет действующая городская власть).

Соответственно, предлагаемые изменения необходимо обосновать в контексте не только и не столько интересов конкретного владельца недвижимости, сколько градостроительной политики Москвы, актуальных на сегодня её трендов. То есть нужно найти точки соприкосновения интересов представителя бизнеса и городской власти, обосновать полезность планируемого строительства или реконструкции для разрешаемых городом задач.

Например, городу может быть не интересно просто строительство очередных офисных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта – принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.

Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне охраны объектов культурного наследия.

В связи с этим, для изменения ПЗЗ требуется подготовить:

  • текстовое и графическое описание текущего состояния участка и планируемого строительства;
  • развернутое обоснование целесообразности изменения ПЗЗ в контексте градостроительного развития прилегающей территории города в целом;

Для зон КУРТ также требуются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Правовой центр ДВА М обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в г. Москве, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.

Градостроительный аудит участкаОпределение необходимых изменений ПЗЗИнтересы владельца участка
Подготовка обоснования изменений (текстовых и графических материалов)
Отклонение предложенийРассмотрение предложений Городской комиссией и Москомархитектурой
Подготовка проекта изменений специализированной организацией. Публичные слушания.
Отклонение измененийИтоговое рассмотрение МоскомархитектуройАкт о внесении изменений в ПЗЗ

Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы фактически принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям (иные этапы процедуры носят больше технический характер). Данная комиссия состоит из Мэра Москвы, его заместителей, ряда иных должностных лиц правительства Москвы, представителей Мосгордумы, префектуры соответствующего административного округа.

Именно на основании заключения Городской комиссии Москомархитектура инициирует подготовку изменений и дальнейшее проведение публичных слушаний по ним.

Масштаб предстоящих публичных слушаний определятся в зависимости от территории, которую охватывают изменения. Так при изменении градостроительного регламента одной территориальной зоны в слушаниях участвуют собственники недвижимости в этой зоне.

Отрицательное заключение по итогам публичных слушаний, хотя формально оно и не является безусловным основанием для отказа в утверждении изменений, существенно увеличивает риск такого отказа. В связи с этим необходимо обеспечить качественное представление проекта на публичных слушаниях.

Одним из принципиальных изменений в законодательстве о градостроительной деятельности в 2021 году стало появление упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. В настоящее время изменения в ПЗЗ возможно внести без публичных слушаний, если планируемые правообладателем земельного участка корректировки затрагивают:

При этом такая возможность предоставляется однократно.

Внесение изменений в ПЗЗ без публичных слушаний может быть актуально, в первую очередь, владельцам недвижимости, планирующим провести её реконструкцию без увеличения технико-экономических параметров (плотность застройки участка, высотность зданий, и максимальный процент застройки на участке), указанных в ГПЗУ.

Упрощённый порядок актуален в первую очередь если требуется изменить разрешённое использование участка под существующим зданием. Например – переделать производственные площади в офисы или гостиницу (апартаменты).

Небольшое отклонение по площади может потребоваться, например, для увеличения входных групп нежилого здания.

При этом для использования упрощённого порядка важно, чтоб участок изначально был выделен в отдельную территориальную зону.

Применение упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита.

Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Необходимо определить, какие изменения будет возможно обосновать, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта, в связи с чем будут отклонены.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/izmenenie-pzz-moskvy

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Корректировка правил землепользования и застройки

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.

  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.

  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
    зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.