+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать законсервированный недостроенный дом

Содержание

Как продать законсервированный недостроенный дом?

Как продать законсервированный недостроенный дом

— При отчуждении объекта недвижимого имущества нотариус проверяет государственную регистрацию такого имущества, прав на него, ограничений этих прав, — рассказала «АиФ» нотариус Могилевского нотариального округа Юлия ШЕЛКОВИНА. — Капитальные строения, а также незавершенные законсервированные капитальные строения как вид объектов недвижимого имущества подлежат государственной регистрации.

Таким образом, нотариус может удостоверить договор купли-продажи недостроенного дома при условии регистрации этого объекта незавершенного строительства.

Как продать или купить недостроенный дом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный доми как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ .

Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости».

Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом.

Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник.

Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

Источник: https://com-you.ru/kak-prodat-zakonservirovannyy-nedostroennyy-dom/

Продажа объекта незавершённого строительства, с земельным участком, переданным в аренду

Как продать законсервированный недостроенный дом

Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.

Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под ИСЖ?

В законодательстве РФ действует запрет на субаренду. В большинстве случаев он защищает граждан от неправомерных действий заинтересованных лиц. Но в случае продажи объекта незавершённого строительства такой запрет мешает владельцу недостроя компенсировать свои расходы за счёт арендатора.

Не получится и временно изменить целевое назначение земли с ИСЖ на ЛПХ, чтобы законсервировать строительство. Продать удастся только освоенный участок ИСЖ, для чего придётся завершить строительство.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:

  • Нехватка денег на завершение строительных работ.
  • Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.

Риэлтор обязан выяснить эти причины, чтобы не подать покупателю неверную информацию. Также необходимо учитывать площадь и расположение участка и, самое главное, вид владения:

  • Собственность.
  • Пожизненное владение.
  • Бессрочное пользование.
  • Аренда.

Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.

Как продать земельный участок, арендованный у государства?

Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).

Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:

  • Согласовать условия договора.
  • Составить текст в соответствии с нормами права.
  • Подготовить документы для подачи в Росреестр.

Если участники сделки решили не заверять договор у нотариуса, то они должны его подписать в присутствии сотрудника Росреестра.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Продажа объекта незавершенного строительства требует внимательной проверки чистоты сделки.

Для этого нужно убедиться:

  • В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
  • Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
  • Проверить целевое назначение участка.
  • Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
  • Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.

Также нужно знать, что все договоры аренды, заключённые более, чем на год, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Как происходит сделка?

Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.

Заключение договора

Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:

  • Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
  • Характеристики участка.
  • Его целевое назначение.
  • Условия заключения договора.
  • Цена участка.
  • Условия передачи (на основании передаточного акта).
  • Дата и подпись.

Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.

Регистрация и оформление права собственности

При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:

  • Паспорт.
  • Договор.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Размер пошлины равен 2000 рублей.

Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.

За эту услугу нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Налогообложение

Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании оценочной стоимости строения и участка земли.

Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.

Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prodazha-obekta-nezavershyonnogo-stroitelstva/

Консервация незавершенного строительством объекта,

Как продать законсервированный недостроенный дом

1.1. В соответствии сПравилами (ПостановлениеПравительства РФ от 30.09.

2011 N 802) под консервациейпонимается приведение объекта и территории, используемой для еговозведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающеепрочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования иматериалов, а также безопасность объекта и строительной площадкидля населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4ст.

52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) долженобеспечить консервацию объекта капитального строительства принеобходимости прекратить работы или их временно приостановить насрок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведенияконсервации

1.3.1.

В случаепрекращения или приостановления строительных работ более чем нашесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервацииобъекта (за исключением объекта государственной собственности) и обисточнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2.

В таком решениидолжны быть определены:

-перечень работ по консервации объекта;

-лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта(должностное лицо или организация);

-сроки разработки технической документации, необходимой дляпроведения работ по консервации;

-сроки проведения самих работ;

-размер средств на проведение этих работ, определяемый на основанииакта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком(заказчиком).

1.4. После принятиярешения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовкутехнической документации. Причём он самостоятельно определяет ееобъем и содержание.

1.5. На основанииуказанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчикомпроводит инвентаризацию выполненных работ по строительству(реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояниеобъекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов иоборудования.

1.6. В течение десятикалендарных дней после принятия решения застройщик (заказчик)обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавшийразрешение на строительство (реконструкцию), а также органгосударственного строительного надзора, если строительство(реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация непроизведена, застройщика могут привлечь к административнойответственности на основании ч.1 ст.9.4КоАП РФ.

1.8. Объекты капитальногостроительства, строительство которых возобновляется послеконсервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указаниемтехнического состояния на день передачи.

II.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1.

Решение опрекращении или приостановке строительства принимает застройщик(заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ(подрядчика), орган местного самоуправления, а такжесоответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и органгосударственной строительного надзора, если такой надзорпредусмотрен Градостроительнымкодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращенияили приостановки строительства в трёхдневный срок должны бытьпоставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДДорганов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограниченийдвижения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий,включенных в территорию строительной площадки в соответствии сутвержденным и, согласованным градостроительным планом земельногоучастка.

2.3. Строительство,реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий,строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связанас обращением с отходами, допускаются при наличии положительногозаключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведенииконсервации и порядок консервации объектов капитальногостроительства устанавливается и утверждается руководителеморганизации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа “Опереводе на консервацию объектов капитального строительства”приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объектакапитального строительства может производиться при различнойстепени завершенности строительства.

Степень завершённостистроительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальнаястадия строительства (от 0% до 15% объёма работ)соответствует следующему уровню организации подготовительных истроительно-монтажных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-определены поставщики оборудования и материалов;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта.

2.5.2. Средняястадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) можетсоответствовать следующему уровню организации подготовительных истроительных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-начаты и практически закончены работы по возведению стен иконструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутреннихсистем.

2.5.3.

Высокаястадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-работы по монтажу технологического оборудования и внутренних системвыполнены в пределах (50-75)%;

-начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающаястадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-закончены поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-завершаются работы по монтажу технологического оборудования ивнутренних систем;

-отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;

-начаты пусконаладочные работы на объекте.

2.6. Застройщик(заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц послепринятия решения о прекращении или приостановке строительствасоставляют:

2.6.1. Акт оприемке выполненной части объекта с описанием состоянияобъекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, иприложением ведомости примененных (смонтированных) на объектеоборудования, материалов и конструкций. При этом применяетсяунифицированная форма N КС-2 “Акт оприемке выполненных работ” (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичнойучетной документации по учету работ в капитальном строительстве иремонтно-строительных работ”).

Акт составляется наосновании данных Журнала учета выполненных работ(форма N КС-6а) в необходимомколичестве экземпляров.

Фактические объемывыполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены сданными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчикаи подрядчика, в том числе посредством проведения контрольныхобмеров.

Акт подписываетсяуполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи(производителя работ и застройщика (заказчика).

На актах приемкисубподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей ипечати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.

На основании данных Актао приемке выполненных работ заполняется Справка остоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).

2.7.

Ведомостьнеиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования,материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведенав Приложении 2.

2.8. Перечень работи затрат, необходимых для обеспечения сохранностизаконсервированных зданий (сооружений) или их конструктивныхэлементов.

Указанный Перечень составляется с участиемпроектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении3.
2.9.

На основеПеречня работ и затрат, необходимых для обеспечениясохранности законсервированных зданий (сооружений) или ихконструктивных элементов проектной организацией по поручениюзаказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервациистроительства составляются смета и, в случаенеобходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервацииобъекта капитального строительства, а также смета на мероприятия пообеспечению их сохранности.

Смета на проведениеработ по консервации после согласования ее с подрядчиком исмета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).

Разработка рабочихчертежей и составление смет на проведение работ по консервации и намероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению,заключенному между заказчиком и проектной организацией.

2.10. Заказчик обязан в2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительствапредприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчетыза выполненные до принятия решения о консервации объемыстроительно-монтажных работ, возместить убытки подряднойорганизации, понесенные ею в связи с расторжением или изменениемдоговоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатитьрасходы по перевозке строительных материалов и оборудования надругие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласованиясметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия пообеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта)заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлениистроительства.

При этом применяется унифицированнаяформа N КС-17, утвержденнаяпостановлением Госкомстата РФ от 11ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичнойучетной документации по учету работ в капитальном строительстве иремонтно-строительных работ”.

В акте должны быть указаныследующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленнымстроительством):

-сметная стоимость – полная стоимость по договору и стоимостьфактически выполненных строительно-монтажных работ;

-фактические затраты на дату консервации;

-средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;

-стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включаязатраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).

Акт составляется внеобходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указаниемраздельно приостановленных строительством работ. Один экземплярпередается подрядчику, второй – заказчику (застройщику). Третийпредставляется по требованию инвестора.

2.12. Выполнениестроительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведениеработ по консервации, осуществляется подрядной организацией подополнительному соглашению к генеральному договору подряда накапитальное строительство. В дополнительном соглашениипредусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчикузаконсервированных предприятий (объектов) и конструктивныхэлементов.

Расчеты за выполненныестроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)производятся на основании актов приемки выполненныхстроительно-монтажных работ, составленных по форме NКС-2.

Строительно-монтажныеработы, выполненные подрядчиком до консервации, истроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)включаются в объем строительно-монтажных работ.

2.13. Законсервированныйобъект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику).К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, атакже документы о проведенных в ходе строительства обследованиях,проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документыпоставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ,конструкций, технологического оборудования и инженерных системобъекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14.

Возможностьвозобновления строительства объектов после длительного перерывадолжна устанавливаться специализированными проектными инаучно-исследовательскими организациями путем тщательногоосвидетельствования конструкций, определения их фактическойпрочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементови оформления (продления) разрешения на строительство вуполномоченных органах.

2.15. Работы порасконсервации объектов капитального строительства, включаявосстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете,утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положениядля смет на работы по консервации.

Приложение 1

(наименованиеорганизации)

Приложение 1. ПРИКАЗ

_____ __________N
(местосоставления)
О переводена консервацию объектов капитального строительства
В связис
указать причиныперевода
перевести на консервациюследующие объекты капитального строительства:
Наименованиеобъектов капитального строительстваКадастровыйномер земельного участка и инвентарный номер объекта капитальногостроительстваСтепеньзавершенности строительства*)Срокиконсервации
1234
Ответственными за проведениеконсервации назначить:
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(должность)(подпись)(расшифровкаподписи)

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493656357

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Как продать законсервированный недостроенный дом

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Как законно продать дом, который построил сам?

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2021 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2021 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы.

Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.

А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома.

А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Инструкция: как купить дачу с землей?

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_nedostroennyy_dom_na_uchastke_izhs/7193

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.