+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Доказать недействительность сделок по недвижимости

Содержание

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Доказать недействительность сделок по недвижимости

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);
  •  в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ);
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?
2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости? Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью.

Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Важно! Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru;

  •  риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство;

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Обратите внимание! В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно!В данном случае предусмотренанотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность. Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ)

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);
  • При заключении договора долевого участия с застройщиком (т.е. приобретении квартиры на первичном рынке) важно знать, что условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
  • В случае нарушения застройщиком установленных  Законом №  214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

3. Как оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимостии и определить срок исковой давности по оспоримой сделке?

Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимости, нужно обратиться с иском (встречным иском) в суд.

Территориальная подсудность определяется местом жительства или регистрации ответчика.

Подсудность по выбору заявителя возможна, например, когда отсутствуют сведения об адресе жительства или нахождения ответчика или когда он находится на территории иностранного государства. Такой иск может быть направлен в суд по адресу его имущества (ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда истец и ответчик — физические лица, иск подаётся в районный (городской) суд, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель обращаться надо в арбитражный суд.    

Сроки исковой давности:

  • 3 года – для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  • 3 года – для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки).

Важно! Срок исковой давности для оспоримых сделок короче общего срока и составляет 1 год. По общему правилу он исчисляется со дня, когда Вы узнали или должны были узнать об основаниях недействительности (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Пропущенный по уважительным причинам срок исковой давности может быть восстановлен судом по ходатайству заинтересованного лица.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может заявить:

  • сторона сделки;  
  • иное лицо, указанное в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

      Если Вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает Ваши права или охраняемые законом интересы, в частности, повлекла неблагоприятные для Вас последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

4. Последствия совершения оспоримых сделок

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.166 ГК РФ).

Если одна из сторон безосновательно обогатилась, с нее в ряде случаев можно взыскать убытки, неосновательно полученные доходы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Недействительность может затронуть и третьих лиц, например, если они купили вещь, которую продавец приобрел по недействительной сделке.

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Оригинал статьи на нашем сайте.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/5d9ac153ec575b00b0154cfd

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Доказать недействительность сделок по недвижимости

» Купля-продажа квартиры » Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

2 190 просмотров

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем.

Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье.

Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать.

Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства.

Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов.

При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена.

Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).

  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.

  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов).

    Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы.

Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено времяСколько будет потрачено времени
Поиск доказательствОт 1 дня
Составление заявления и подача иска в судОт 1 дня
Ожидание заседанияДо 1-2 месяцев
Ожидание решения судаОт 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-priznat-nedejstvitelnoj-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Признание сделки недействительной: основания, порядок

Доказать недействительность сделок по недвижимости

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Признание сделки недействительной – судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности.

Гражданское законодательство разделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Первые не требуют судебного подтверждения своей недействительности, но в ряде случаев требуется судебное установление факта, определяющего ничтожность такой сделки.

Оспоримые сделки – недействительные только при наличии соответствующего решения суда.

Все основания для признания сделки недействительной предусмотрены законодательством и разделяются на:

  1. Основания для ничтожности сделки и основания для ее оспоримости.
  2. Общие основания (универсальны для сделок любого вида) и специальные (установлены для сделок определенного вида и (или) совершенных при определенных обстоятельствах).

Общие основания предусмотрены ГК РФ, специальные – не только ГК, но и другими нормативно-правовыми актами (законами).

Универсальное основание для всех случаев и обстоятельств – совершение сделки, условия или результаты (цели) которой нарушают положения нормативно-правовых актов.

Но от того, какие именно нормы нарушены, зависит определение конкретных оснований, порядка и сроков оспаривания сделки, последствий недействительности сделки, их применения ко всей сделке или ее отдельным условиям и результатам.

Ничтожная сделка – недействительна, если:

  1. Нарушает нормативно-правовой акт и посягает на публичные интересы либо права и интересы третьих лиц, но при этом нет оснований считать сделку оспоримой.
  2. Противоречит основам правопорядка и нравственности – основополагающим нормам устройства общества и общественных отношений в экономической, социальной, правовой и других сферах жизни.
  3. Совершена малолетним (ребенком до 14 лет), ограниченно дееспособным лицом (кроме мелких бытовых сделок) или недееспособным по психическому заболеванию– людьми, которые не способны действовать разумно, понимать истинный характер своих действий и решений.
  4. Является мнимой (совершена формально, для вида) или притворной (подменяет, скрывает другую сделку).
  5. Совершена при наличии запрета (ограничения) по распоряжению имуществом, которое является предметом сделки.

Совершение ничтожной сделки явно нарушает закон, установленный порядок заключения сделок, а в случае мнимой или притворной сделки – фиктивно по своей сути. Учитывая основания ничтожности, предполагается, что о сути таких сделок нет поводов для спора и его судебного рассмотрения.

Но в ряде случаев могут возникать споры о наличии фактов, свидетельствующих о наличии оснований для ничтожности сделок. Именно это, как правило, и приводит к необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Еще одна, правда, прямо противоположная категория судебных споров – признание действительности сделки, кажущейся ничтожной, когда в суде нужно опровергнуть наличие оснований недействительности.

Оспоримая сделка приобретает статус недействительной только по решению суда. В оспоримых сделках наличие оснований недействительности – это первично наличие оснований для обращения в суд. При этом бремя доказывания недействительности сделки лежит на истце – он должен представить весомые аргументы в подтверждение своей позиции, а нередко и в опровержение позиции ответчика.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если:

  1. При заключении сделки нарушен порядок ее совершения, например, не получено обязательное согласие третьего лица, госоргана, не пройден процесс согласования внутри юридического лица.
  2. Стороны (одна из сторон) вышли за пределы своей правоспособности, полномочий, заключили сделку в противоречии с целями деятельности.
  3. Сделка совершена гражданином, который находился в состоянии неспособности понимать свои действия, решения, руководить ими, например, психически больным человеком в период обострения болезни, пьяным человеком, человеком в состоянии аффекта и т.п.
  4. Сделка заключена в ситуации существенного заблуждения, которое мешало понимать действительное положение дел.
  5. Сделка совершена под принуждением (угрозами, насилием) или под влиянием обмана.
  6. Есть другое предусмотренное законом основание оспорить сделку.

Оспоримые сделки, в отличие от ничтожных, не имеют исчерпывающего перечня оснований для признания их недействительными. Время от времени в законодательстве появляются изменения и дополнения. Кроме того, по основанию незаконности (нарушения положений нормативно-правовых актов) можно попытаться оспорить очень многие сделки.

Применение оснований недействительности сделок

Как правило, речь о недействительности сделки заходит тогда, когда один из ее участников или третье лицо считает, что такая сделка по своим условиям или результатам нарушает его права (интересы). В этом случае стандартно сделка (договор) анализируется, выявляются нарушения закона и уже эти нарушения «подводятся» под определенное основание ничтожности или оспоримости сделки.

Правильное определение основания (оснований) недействительности играет ключевую роль в стратегии аннулирования сделки и применения последствий такого решения. В этом плане следует учитывать:

  1. Оспаривать сделку может только одна из ее сторон, и лишь при условии, что сделкой нарушены ее права или интересы. Право на оспаривание сделки другими лицами в настоящий момент ограничено – такое право должно быть прямо предусмотрено законом, и оно, как правило, соответствует конкретному основанию недействительности сделки.
  2. Основания для ничтожности и для оспоримости сделки – не одно и то же, хотя и влекут недействительность сделки. Порядок предъявления требований – разный, как и некоторые последствия недействительности.

Учитывая изложенное, применение оснований недействительности обычно происходит по следующей схеме:

  • анализ сделки;
  • выявление нарушений;
  • установление оснований для оспаривания или ничтожности сделки в соответствии с выявленными нарушениями, а также доказательств, подтверждающих наличие этих оснований;
  • определение необходимости и целесообразности (с учетом последствий) признавать сделку недействительной полностью либо только частично;
  • конкретизация и формулирование всех требований, в том числе заявляемых помимо требования о недействительности сделки;
  • определение лица (лиц), которое имеет право в конкретном случае, учитывая применяемые основания и заявляемые требования, подать иск.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Ничтожные сделки не нужно признавать недействительными в судебном порядке. Если основания есть – этого достаточно, чтобы считать сделку таковой. Главное последствие – сделка не имеет никакой юридической силы уже с момента своего заключения.

Однако, из-за расплывчатости формулировок, используемых ГК РФ при определении оснований недействительности сделок, нередко возникает проблема – относить сделку к ничтожной или к оспоримой. Отсюда – многие подают иск о признании сделки недействительной даже, если она ничтожна.

Надо сказать, что перед аналогичной проблемой встают и суды, особенно когда в качестве основания используется нарушение сделкой закона – универсальное основание. Такие судебные дела – не редкость. Но как поступить истцу?

Среди возможных вариантов:

  1. Если сделка четко подходит под основание ничтожности, этот юридический факт можно доказать, то подается иск с требованием о применении последствий ничтожности сделки.
  2. Если есть сомнение – ничтожная сделка или оспоримая, – подается иск о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности.
  3. Если возможно применить только основания для оспоримости сделки, то подается иск о признании оспоримой сделки недействительной.
  4. Привлечь юриста, который проанализирует ситуацию и подготовит иск исходя из правильной оценки природы сделки и ее характера с точки зрения недействительности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Он распространяется как на иски о признании сделки недействительной, так и на иски о применении последствий недействительности.

Следует учесть, что аналогичный срок исковой давности по оспоримым сделкам – всего 1 год.

Иногда из-за пропуска этого срока многие истцы и стремятся найти основание для ничтожности сделки, признав ее таковой в суде.

Последствия недействительности сделок

Общие правила:

  1. Оспоримая сделка недействительна с момента ее признания судом, то есть будет считаться таковой только после вынесения судебного решения. Ничтожная недействительна в принципе – она изначально не порождает никаких юридических последствий, как будто ее не было. Вместе с тем, фактически любая недействительная сделка не порождает никаких последствий, а судебное решение по оспоримой сделке распространяется на весь период ее существования – с момента заключения до момента признания недействительной. Но и в этом правиле есть исключение – не все сделки можно аннулировать и вернуть к состоянию «до сделки». Например, если речь идет об аренде помещения, прекращение правоотношений возможно только в части будущей аренды, и отмена сделки в этом случае никак не повлияет на прошлое – арендатор уже пользовался своим правом на помещение в течение некоторого время, получил свою выгоду от сделки.
  2. Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или, если невозможно первое, компенсируют в денежном выражении. Суд может принять иное решение, когда применение указанных последствий противоречит правопорядку, в том числе конфисковать полученное сторонами по сделке. Редко, но бывают ситуации, когда к состоянию «до сделки» приходит только одна сторона, а у второй суд конфискует полученное в доход государства. Применительно к тому, что и кому можно вернуть, а что – нет, очень многое зависит от характера сделки, вины той или иной стороны в ее недействительности, умысла, причиненного ущерба и других обстоятельств. Но, как правило, работает общее правило – взаимная реституция полученного по сделке.
  3. Если сделка совершена недееспособным лицом, дополнительное последствие – возмещение дееспособной стороной ущерба, понесенного второй стороной. Это последствие применимо лишь в случае доказанности факта того, что дееспособная сторона знала о недееспособности второго участника сделки. Аналогичный порядок используется и в сделках с участием несовершеннолетних, а также ограниченно дееспособных граждан.
  4. Частичная недействительность сделки не влияет на действительность других ее условий. Исключение – ситуации, когда можно предположить, что без недействительной части сделка не была бы заключена.

Помимо требования о признании сделки недействительной может быть заявлено требование о возмещении причиненного ущерба. Если суд установит правомерность и доказанность денежного требования, то последствием может стать и взыскание с виновной стороны своего рода компенсации вреда.

Подробнее читайте в статье “Последствия признания сделки недействительной”

Практика признания сделок недействительными

Законодательное регулирование недействительности сделок – это относительно небольшой раздел гражданского законодательства.

Многие положения о недействительности сделок присутствуют в специальных законах, как, например, в Законе о банкротстве, которым предусмотрены свои основания и свой порядок.

Но не столько законодательство, сколько судебная практика – основной источник знаний и опыта в этой сфере. К тому же, именно практика часто становится поводом для внесения изменений в законы.

Не бывает некого универсального порядка признания сделок недействительными, который мог бы быть применен к любой ситуации или большинству случаев.

Свои нюансы оспаривания есть у сделок определенного вида, у применения определенных оснований, у сделок, заключаемых между гражданами и в коммерческих отношениях. Своя сложившаяся практика по основным вопросам есть в арбитражных судах и в гражданских.

Впрочем, и каждая сделка в случае появления оснований для признания ее недействительной требует индивидуального анализа с выработкой индивидуальной стратегии достижения желаемого результата в судебном порядке.

Чаще всего на практике возникают следующие проблемы:

  1. Правильное определение основания (оснований) недействительности, в том числе в части разделения оснований ничтожности и оспоримости сделки. Здесь следует учитывать, что некоторые ничтожные на момент заключения сделки могут трансформироваться в оспариваемые, поскольку все обязательства сторонами исполнены. Например, сделка, совершенная с малолетним ребенком, считается ничтожной. Однако закон допускает ее признание действительной в судебном порядке, невзирая на ничтожность из-за ненадлежащего субъекта.
  2. Доказывание наличия оснований и фактов, которые свидетельствуют о наличие этих оснований недействительности сделки.
  3. Доказывание осведомленности/неосведомленности одной стороны или всех сторон сделки в наличии оснований ее недействительности в момент заключения, что может повлиять на последствия.
  4. Доказывание существенных обстоятельств сделки, которые влияют на признание ее недействительной. Бывает, например, сложно доказать, что сторона заблуждалась, находилась под давлением, не могла понимать характер своих действий.
  5. Нахождение в ситуации выбора – признавать в неоднозначных обстоятельствах подозрительную сделку действительной с перспективой ее исполнения или идти на признание недействительности.
  6. Встречные иски – когда одна сторона просит суд признать сделку недействительной, а другая – действительной.

Признание сделки недействительной направлено на ее аннулирование и возвращение сторон к тому состоянию, которое было до заключения сделки.

Исходя из этого, сами стороны редко бывают безосновательно заинтересованы в судебной тяжбе по этому поводу.

Но встречаются и злоупотребления, когда одна из сторон не может или не хочет исполнить обязательства и использует возможность признания сделки недействительной как вариант их прекращения.

Источник: https://law03.ru/society/article/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.